Por Javier Martín el 14 Junio 2007
No os parece que es una situación totalmente estúpida? pues es lo que va a hacer el Banco Santander con la ciudad financiera que construyó hace unos años en Boadilla del Monte (Madrid) y de la cual es propietario.
No se si es que mi inteligencia no da para más o que en las altas esferas de la política y la economía están grillaos. Es como lo de las subvenciones agrícolas (la PAC y otras lindezas) cómo es posible que paguen a un agricultor por no cultivar? es que me pagan a mi por no ir a trabajar? o a una industria por no fabricar?
Visto en Cotizalia.
Nota: la imagen no es ni mi casa ni la ciudad financiera del banco Santander, pero he pensado que venía bien para ilustrar el post.
14 Junio 2007 at 4:00 pm
Como podrás suponer, no son tontos y sus razones tendrán. :-)
La operación es muy compleja, pero a grandes rasgos será porque necesitan líquido para comprar ABN AMRO, que es su próximo objetivo, para así entrar en nuevos mercados como Brasil o Italia.
Para ello están vendiendo sus activos inmobiliarios. Al fin al cabo el SCH no es una compañía cuyos ingresos procedan de gestionar bienes raíces, si no que se dedican a la banca, que es su principal negocio.
Después hay muchos otros muchos aspectos financieros y contables que complicarían mucho la explicación, pero que la hace lógica para los intereses del SCH que parece que en este momento es la expansión mundial y dominar el mundo más que Google. ;-)
14 Junio 2007 at 4:03 pm
Una cosa que me dejaba:
España es un país que tiene obsesión por la propiedad inmobiliaria. Todo el mundo quiere comprarse una casa y ser funcionario.
Cuando lo lógico, por muchos motivos, sería alquilar, que es la práctica más común en la mayoría de países europeos.
14 Junio 2007 at 4:10 pm
No es tan descabellado. Esta venta supone la realización (convertir en efectivo) de grandes beneficios acumulados (entre el momento de la compra o construcción y hoy en día). Imagina que compraste un piso hace quince años. Su valor seguramente se habrá triplicado. Si ahora lo vendes obtienes una gran plusvalía. Esos beneficios que obtienes los puedes invertir y mientras tanto tirar de ellos para pagar un alquiler.
Hemos de tener en cuenta que la burbuja inmobiliaria está dando claros signos de “pinchazo”, de momento suave. Hemos llegado al final del ciclo. Al punto máximo de ganancia. Es hora de hacer caja.
Por otra parte el alquiler no es una mala opción hoy día. Si sumamos todos los gastos financieros de una hipoteca a lo largo de los años, puede que compense. Todo depende de tus necesidades y elecciones vitales. Quieres tener una vivienda para vivir y poder dejársela a tus hijos, o sólo la necesitas para vivir.
Por otro lado el alquiler que quiere formalizar el BSCH es con opción de compra (recompra en este caso). Del futuro precio de compra se descontaran los pagos realizados.
Otro factor a tener en cuenta es que el hecho de utilizar superficies alquiladas supone flexibilizar la propia infraestructura del banco. Es más fácil aumentar o reducir el tamaño de la organización, o mover la propia organización con locales alquilados que en propiedad. Ya casi ninguna empresa tiene bienes inmuebles en propiedad.
Por último con esta operación obtienen una liquidez que puede que les haga falta para comprar el banco holandés ABN AMRO. Fuentes del BSCH han desmentido este punto. Pero todos los analistas se han apresurado a relacionar ambas operaciones: la venta de los inmuebles y la puja por ABN.
Siento no haber sido más breve.
14 Junio 2007 at 4:31 pm
No te asustes Javier que todo tiene una explicación.
Como comenta Varis, una razón es por la necesidad de líquido para poder llevar acabo la compra de ABN AMRO.
Por otro lado (donde esta la gracia), al pasar a pagar alquileres por esas oficinas que antes eran suyas, podrán desgrabarlas como gastos y obtener otros beneficios fiscales.
No te rayes, son cosas de ricos! ;)
14 Junio 2007 at 4:35 pm
Pues es muy fácil: porque el precio de venta es superior a las ganancias esperadas por alquiler del inmueble a terceros.
Vamos, que estamos en una burbuja, y mejor deshacerse del activo cuanto antes.
Tengo un amigo que vendió su piso y lo alquiló a su nuevo dueño (ahora su casero) inmediatamente después, porque haciendo un cálculo simple, el alquiler le costaba un 1% del valor del piso. Así, reinvirtiendo el dinero en bolsa o a plazo fijo, tenía mucho más sentido estar de alquiler que mantener un activo de bajo rendimiento, como era el piso.
De hecho, yo he recomendado a varios amigos vender sus pisos e irse de alquiler. Los precios de alquiler son de media un 1% del valor de compra, con lo que tiene todo el sentido del mundo …..
Pero seguro que hay mucho más detrás en la operación que mencionas, y que incluye impuestos a pagar en varios países y subvenciones y cuentas en otros países.
14 Junio 2007 at 4:36 pm
Durante mucho tiempo en España nos hemos dado cuenta que era mejor adquirir en propiedad un inmueble que alquilarlo, y hasta ahora ha sido así, por aquello de la vivienda como acumulador de valor…. Aquellos que en los 70 en lugar de comprar vivienda decidieron vivir de alquiler, hoy día ni tienen el dinero ni la casa : ) y eso es un hecho, los que decidieron comprar en cambio, tienen la casa y el dinero.
Es ahora cuando alguien se debe plantear vender su casa para pagar un alquiler, Alguien con 50 años de cualquier provincia de España que tenga en propiedad una vivienda si hace 10 meses la hubiera vendido por 40.000€, tendría para pagar el alquiler de un piso más de 40 años, suponiendo un alquiler de 900€/mes (300 € por encima del salario minimo).
14 Junio 2007 at 4:50 pm
Yo por lo que se de la operacion, es una forma de que alguién que no sea un banco te preste dinero,
por lo que se la venta implica que se lo alquile y a X años tenga una opcion de compra por un %,
lo cual es, tu me prestas N millones de € a cambio tienes de abal mis edificios, te devuelvo M al año en forma de alquiler, y el año AAAA te devuelvo el resto.
Tu ganas tu parte, yo compor ABN y todos contentos.
14 Junio 2007 at 5:13 pm
Lluís Bassat comentaba en “El libro rojo de la publicidad” que un amigo americano suyo compró un bloque de edificios como inversión, pero que justamente le pilló con la última (última cuando escribió el libro…) “recesión/bajón” de los inmuebles. El tio lo vendió ràpidamente a un precio demasiado bajo para la inversión inicial que hizo. Lluís le preguntó porque hizo un movimiento tan malo, cuando en 4 ó 5 años podría obtener un beneficio considerable cuando se recuperara el sector.
El americano le respondió que con el dinero que recibiría de esta venta iba a invertir en Santa Mónica en un pelotazo brutal.
Es qüestion de mentalidad…
(No tengo el libro delante… pero diría que la idea era mas o menos esta…)
14 Junio 2007 at 5:14 pm
Teniendo en cuenta que los inmuebles en propiedad ya no son una buena inversión, parece logico hacer caja ahora con su venta. Me parece una buena forma de lograr efectivo para continuar expandiendose.
Lastima que yo no posea varios edificios de oficinas para hacer lo mismo…
14 Junio 2007 at 5:16 pm
Aquí hay varias cosas a considerar:
1.-alquilar es más barato que comprar para una empresa siempre, que además no tiene interés en adquirir patrimonio inmobiliario porque ni se dedica a eso ni se lo quiere dejar a sus hijos
2.-si compras suelo y construyes, al vender generas unas plusvalías enormes (que ya se encargarán de camuflar para no pagar impuestos por ellas)
3.-con ese dinero que ganan crecen en su negocio comprando otro banco y se desgravan por el alquiler, que les hace falta con tanto beneficio…
14 Junio 2007 at 9:23 pm
Pues va a ser que tenéis razón, entiendo vuestros planteamientos y hasta puedo llegar a entender los del banco si de lo que se trata de tener caja para comprar otro banco, así que gracias a todos por vuestros comentarios!
14 Junio 2007 at 9:42 pm
Hombrelobo, creo que se te ha ido la pinza con lo del 1% :)
Ya les gustaria a los inversores en pisos que los alquilan sacar un 1% del valor del inmueble al mes.
A dia de hoy creo que es exagerado…
Piensa en un piso normalito en Madrid de 300.000€, supondria un alquiler de 3000€ al mes.
Por mucho que acabes de venderlo y tengas cash, me parece una aberracion.
15 Junio 2007 at 2:00 am
No creo que lo vendan por el dinero, el Santander nada en efectivo. Habrá otro motivo.
A los “agricultores” que les pagan por no trabajar, digo yo, que si se produce más de lo que el mercado puede absorber el precio se devalúa y el coste es mayor que pagarle una pensión al indivuduo x y tenerlo en casa viendo la tele (lo que tiene consecuencias a la hora de las elecciones en este país). Aunque en conjunto puede que las pagas salgan más caras, quizá sea la única manera de mantener en activo sectores con pérdidas pero más o menos necesarios para la sociedad.
Si los diamantes crecieran en los árboles, su uso sería el industrial (el que no da un beneficio “astronómico y directo”).
15 Junio 2007 at 5:44 am
El Santander le saca más rendimiento al dinero si lo usa para consolidar su posición en Brasil. Por lo menos más rentabilidad que simplemente teniéndolo en ladrillos a día de hoy creo yo!
En mi caso - que seria mejor. Invertir el dinero en comprarme una casa (y dejar de pagar alquiler), o invertirlo en otro proyecto nuevo, sabiendo que este puede dar unas plusvalías mucho mas grandes, y luego más tarde comprar el piso!
¿Qué opinas?
15 Junio 2007 at 8:37 am
Julián, vista la rentabilidad que le puedes sacar tu a un proyecto en internet está claro que mejor que lo inviertas en eso.
Y por otro lado comprar casa ahora en España es de locos, mejor esperar a que baje.
Algo similir me pasó a mi hace unos meses, pude ahorrar algo y pensé en invertirlo en bolsa, pero me dije que si lo invertia en mis blogs sería más rentable, al final ni siquiera ha hecho falta invertirlo en los blogs.
15 Junio 2007 at 11:23 am
Un movimiento estratégico ante un futura bajada de los inmuebles?
Pregunta retórica que veo de contestación obvia.
Así la empresa no pierde patrimonio ante los riesgos del sector.
15 Junio 2007 at 11:58 am
Juan Luis, la aberración es pagar 300,000 por un piso del que sólo puedes sacar 1000 si lo alquilas … prueba evidente de burbuja.
Un inversor que use la cabeza ve claro que ese piso vale como mucho 40,000 euros … pero bueno, para eso están las burbujas ….. para que hasta el peluquero te recomiende comprar porque alquilando estás “tirando el dinero”. Eso sí, cuando les haces 3 números les entra la cagalera y dicen que no, que no puede ser ….
15 Junio 2007 at 4:33 pm
#17 hombrelobo, 1000 aun sigue siendo mucho, para que psicologicamente muchos sigan diciendo que es tirar el dinero.
Donde yo vivo, se estan alquilando pisos que valen 240-300 mil por entre 700-800 (tampoco es que haya muchos, cierto), pero parece que pedir 1000(o mas), aunque sea logico si lo haces como inversion definitivamente frena a todo el mundo.
De hecho tengo controlado uno en alquiler, que piden 1200, y lleva meses con el cartel…
En cambio en suelo comercial, con gente mas “experta” esto no sucede, y los alquileres si que pueden llegar a ese 1%.
Es cierto que ahi no ha habido la burbuja que hay en vivienda.
En resumen, que es todo una aberracion.Hay pisos que han pasado por 3 manos en cuestion de meses y cada una de esas manos ha subido 30.000€ el precio sin aportar ningun valor….y asi hemos llegado a pagar 300.000 por pisos que no deberian de valer mas de 120.000.
Y a algo impensable.Que la gente siga queriendo sacar mas y mas por un piso viejo, y que en teoria deberia devaluarse.Cosa que no pasa con ningun otro bien.
No puede ser que hayas comprado un piso hace 10 años, como es mi caso, por 100.000, y que ahora, logicamente mas viejo y con necesidad de algun arreglo, pueda venderlo por 3 veces esa cantidad…
15 Junio 2007 at 6:56 pm
Fácil, además de todas las ventajas fiscales y estratégicas que les pueda dar pagar alquileres y coger todo ese capital para aumentar su músculo financiero, se están poniendo cortos en el sector inmobiliario (cambiar la palabra ‘bolsa’ del enlace por ‘inmuebles’).
El HSBC también vendió no hace mucho su sede social a Metrovacesa por 1.600 millones de euros.
Y el BBVA esta misma semana ha destapado la misma liebre.
Un saludo.
15 Junio 2007 at 8:18 pm
Javier, eso quiere decir que lo que quieren hacer es aprovecharse de alguna empresa incauta que les compre caro cuando ellos compraron barato?
15 Junio 2007 at 9:16 pm
No se trata de que estén buscando que alguien les compre caro lo que ellos compraron o construyeron más barato (¿quién decide qué es caro y qué es barato?), se trata de que ellos tienen información de primera mano -sin manipular por intereses de terceros-, de cómo está el mercado hipotecario y de la ralentización que esta habiendo en el sector, quien mejor que un ferretero para saber si el mercado de tuercas y tornillos pasa por un bache o por un boom.
Se trata de que ellos están viendo el final real de un ciclo, y a parte de todas las ventajas fiscales que les reporte estar de alquiler o en propiedad, y el de tener caja para hacer nuevas compras y crecer a base de talonario, es que ellos ven una incertidumbre y se salen del mercado, hacen caja,… y luego, dentro de unos años, como se suele decir Dios dirá, quien sabe si dentro de 6 u 8 años lo que ahora venden por 4.000 vale 2.500, que no quiere decir que ellos lo vayan a recomprar, solo que supieron salirse a tiempo, no como la mayoría de los inversores que en tendencias bajistas se quedan dentro del activo mientras este va perdiendo valor, sea una acción, un piso en venta, o llámalo x.
Al menos así lo veo yo.
Un saludo.
16 Junio 2007 at 12:25 am
Efectivamente estoy con Javier 21#
El mejor inversor es el que compra barato y vende caro, y eso es lo que han hecho los bancos en temas inmobiliarios.
Ahora, a esperar uno añitos, para recomprar barato (o esperar a ver si hay suerte con quiebras y embargos) y vuelta a empezar.
El pringao es el de siempre, el ciudadano de a pie, que ahora se compra un piso sobrevalorado(o el que compró Terras o Astroc en el nivel mas alto), y que encima se puede ver en la necesidad de por circustancias tener que venderlo mas barato de lo que lo compró.
28 Junio 2007 at 7:10 pm
DESPUES DE LEER TODOS Y CADA UNO DE SUS COMENTARIOS HE VISTO LA LUZ EN RELACION AL TEMA QUE ME QUITA EL SUEÑO, ES LOGICO VENDER Y NO ESPERAR QUE TU ACTIVO PIERDA VALOR, POR QUE ESTARAS AMARRADO A EL, QUE IMPORTA SI EN DIEZ AÑOS VALE MAS DE LO QUE PAGASTE, SI AL SACAR LA RENTABILIDAD ( menos la inflacion del pais) resulta que tu inversion es incluso negativa), en los negocios debes saber cuando y como entrar pero mas importante es saber salir , SIN SALIDA NO HAY OPCIONES SIN PERDIDAS DE CAPITALES PERSONALES.-
SE DEPIDE AGRADECIDO, MUY MUY AGRADECIDO Y DESEANDOLES TODO LO MEJOR:
CLAUDIO5G@HOTMAIL.COM
1 Noviembre 2007 at 6:54 pm
Comentarios muy acertados algunos y otros totalmente faltos de objetividad; Hombrelobo, creo que para hablar de panes hay que saber de harina.
Si se me permite un añadido, sobre todo tener en cuenta que se esta hablando de vivienda y es importante diferenciar entre primera vivienda (necesidad) y segunda/s (inversión) y creo que tenemos que ser sensatos y no pretender jugar a Rockefeller. Me explico; las posibilidades que ofrece un sólo inmueble no son ni comparables con las que ofrecen varios inmuebles en propiedad, y por otra parte las opciones desde el punto de vista empresarial difieren de las reducidas a los particulares (en estos tiempos es muy frecuente jugar a ser presidente de Metrovacesa pero mucho cuidado con las barbaridades que proponemos y aconsejamos, y sobre todo no obviemos la legalidad del mercado inmobiliario pues el salto de mata de toda la normativa existente al respecto a sido en este país uno de los grandes alimentos de la burbuja inmobiliaria).
Un poquito de sensated.